U bevindt zich hier: Nieuws & Publicaties » BCI persberichten » Nieuwe Ladder zal aantal procedures Raad van State niet doen afnemen

Nieuws & Publicaties

Onze kernactiviteiten

 

Naam
Functie
Bedrijf
Tel.nr.
E-mail
 
+31 24-3790222

Kantoren

Nieuwe Ladder zal aantal procedures Raad van State niet doen afnemen

Vastgoedpartijen die met een vereenvoudigde Ladder voor Duurzame Verstedelijking sneller bestemmingsplannen gerealiseerd zien, kunnen van een koude kermis thuiskomen. “Men moet het niet onderschatten en het huiswerk goed doen”, zegt René Buck van Buck Consultants International in Nijmegen.

Op zich goed nieuws: per 1 juli aanstaande zal de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (LDV) een stuk eenvoudiger worden. Dit in 2012 gelanceerde instrument is bedoeld als handreiking voor zowel publieke als private partijen om ervoor te zorgen dat de stedelijke ruimte optimaal benut wordt bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen. Met drie treden gaf de Ladder de volgorde in de afwegingen aan.

“Men moet niet vergeten dat de Ladder is geïntroduceerd in de crisistijd. De overheden waren bang voor een overaanbod aan bouwplannen die nog in de pijplijn bij veel marktpartijen en ook gemeenten zelf zaten. De Ladder heeft bij alle partijen gezorgd voor een stuk bewustwording. Plannen worden nu veel beter onderbouwd en getoetst of ze voorzien in een behoefte, en of ze in bestaand stedelijk gebied nabij een mobiliteits-knooppunt kunnen worden ingepast. Men kijkt nu meer proactief naar plannen of ze overaanbod of leegstand kunnen veroorzaken. De Ladder is nu veel meer ingeburgerd dan in het begin”, zegt Sandra van Liere. VJ spreekt René Buck en zijn collega principal consultant Sandra van Liere op het hoofdkantoor van BCI in Nijmegen over de jongste wijzigingen van de Ladder.

Maar met de acceptatie van de Ladder groeide ook de kritiek hierop. Buck: “Uit de vele procedures die hierover bij de Raad van State aanhangig zijn gemaakt, blijkt dat bij het doorlopen van de Ladder toch de nodige mankementen aan de oppervlakte kwamen.”

Begripsverwarring
Volgens Van Liere ontstond begripsverwarring bij de te doorlopen laddertreden: “Wat wordt precies bedoeld met ‘regionale behoefte’ in de eerste trede en wat verstaan we onder ‘bestaand stedelijk gebied’ in de tweede trede? Daar kun je over van mening verschillen. Er is ook wel eens misbruik van gemaakt door concurrenten die bepaalde ontwikkelingen onder het mom van regionale afstemming wilden blokkeren. De begripsverwarring kwam ook naar voren bij de onderzoeksrapporten die werden opgesteld. Bijvoorbeeld een bedrijventerrein dat wenste uit te breiden bij Zwolle. Werd hier nu de marktregio Zwolle bedoeld inclusief een stuk Gelderland of alleen in de Overijssel gelegen ‘administratieve’ regio?”

Ook was er kritiek op het gebrek aan flexibiliteit. “Wie een plan wilde indienen moest werkelijk alles tot op de vierkante meter nauwkeurig onderbouwen”, aldus Van Liere. “En dan hebben we het nog niet over de vele kosten die gepaard gaan gedurende het hele traject zoals het opstellen van de onderzoeken en de advocaatkosten bij procedures bij de Raad van State.”

Evenwichtige verdeling
Niet voor niets twijfelde de brancheorganisatie NVB vorig jaar september sterk aan de 'zinnigheid' van de Ladder. ‘De Ladder voegt enerzijds weinig tot niets toe aan de ruimtelijke kwaliteit, terwijl het anderzijds bezwaarmakers wel weer een nieuwe stok geeft om mee te slaan. Met als gevolg dat procedures onnodig veel langer duren’, vond de NVB destijds.

Buck is niet onder de indruk van de argumentatie van de NVB: “De overheid probeert tot een evenwichtige ruimtelijke ordening in Nederland te komen en rekening te houden met de verschillende belangen. Tijdens de crisis was er bijvoorbeeld veel leegstand. Om dezelfde reden werd toen terecht niet veel bijgebouwd.” Hij wijst op de traditionele varkenscyclus die in de vastgoedsector welhaast is ingebakken. “De wetgever probeert in haar ruimtelijk ordeningsbeleid juist de pieken en dalen weg te smoothen.”

Bezwaren
Aan de belangrijkste bezwaren tegen de Ladder is het ministerie van Infrastructuur en Milieu inmiddels tegemoet gekomen. Van Liere: “Ten eerste is er meer flexibiliteit. Zo is het mogelijk om meer globale plannen in te dienen zonder het hele plan gedetailleerd te onderbouwen. Er is nog geen onderzoeksplicht. Pas als de ontwikkelingen concreet aan de orde zijn, dan pas moet de initiatiefnemer de Ladder verder onderbouwen. Ten tweede is de terminologie vereenvoudigd. Bijvoorbeeld bij het vaststellen van de behoefte. Dat betekent dat je alleen de daadwerkelijke behoefte en de reikwijdte daarvan tracht vast te stellen. Je kijkt naar de relevante regio in plaats van de ‘administratieve’ regio. Dat gaat voor een nieuw outletcenter een stuk verder dan voor de ontwikkeling van een winkelcentrum met enkele winkels.”

Onderzoekslasten

Buck: “Als een partij hooguit 1.000 m2 extra winkels wil ontwikkelen, moest er voorheen veel onderzoek worden verricht. Er moest een koopstromenonderzoek worden gedaan, de geschatte omvang van de toekomstige leegstand, de economische impact en ga zo maar door. Het is veel gedoe. Het schrappen van het vaststellen van de ‘regionale’ behoefte maakt de nieuwe Ladder een stuk praktischer.“

Niettemin waarschuwt Buck Consultants International dat men zich niet op de nieuwe ladder moet verkijken. “Een groot bedrijventerrein of outletcenter neerzetten zijn ‘on-Nederlands’ grote ontwikkelingen. Dan moet ook onder het nieuwe regime duidelijk en nauwkeurig worden onderbouwd wat de behoefte is. Daar komt dus veel onderzoek bij kijken. Wie denkt dat je de nieuwe Ladder eventjes snel kunt doorlopen, komt van een koude kermis thuis. Het bezwaar dat er onderzoek nodig is blijft dus staan en dat blijft de initiatiefnemer geld kosten.”

Outlet mall in Zoetermeer
Als voorbeeld wordt de controversiële Holland Outlet Mall (HOM) in Zoetermeer genoemd. Van Liere: “Wanneer een geplande ontwikkeling veel weerstand oproept, dan zie je dat er diverse onderzoeksrapporten worden opgesteld die de behoefte daaraan proberen te onderbouwen of juist te ontkrachten. Dat verandert waarschijnlijk niet, daarvoor zijn de belangen simpelweg te groot.”

Buck Consultants merkt in haar adviespraktijk dat de vastgoedmarkt er de afgelopen vijf jaar inmiddels goed van doordrongen is hoe belangrijk het goed doorlopen van de Ladder is. “De Ladder komt voor de marktpartijen niet meer uit de hemel vallen. Die periode is echt voorbij. Marktpartijen die van het begin af voorsorteren op de kaders van de Ladder staan sterker”, benadrukt Buck.

Buck en Van Liere verwachten niet dat het aantal bezwaarprocedures bij de afdeling Rechtspraak van de Raad van State drastisch zal afnemen bij het invoeren van de aangepaste Ladder. “De bezwaren tegen grote ontwikkelingen zullen blijven. En dat betekent uiteindelijk een uitspraak van de hoogste bestuursrechter in Nederland, namelijk de Raad van State.”

Met toestemming overgenomen uit VastgoedJournaal, 20 juni 2017

Meer informatie:
Sandra van Liere: sandra.liere@bciglobal.com Tel: 024-3790222 

«« terug

Aanmelden nieuwsbrief

Buck Consultants International geeft een aantal keer per jaar een digitale nieuwsbrief uit.

Wilt u ook op de hoogte blijven?
» Meld u aan voor de nieuwsbrief
» Lees de laatste nieuwsbrief